Tekst: Bluesun / Sunce Koncern d.d. | Foto: Bluesun / Sunce Koncern d.d.

Zagreb, 10.07.2018.

 

 

Projekt TUI MAGIC LIFE BRAČ

UVOD

Zona obuhvata projekta TUI MAGIC LIFE BRAČ je ugostiteljsko – turistička zona dijela područja Borak-Potočine (zona hotelskog naselja Bluesun) koja je prema PPUO-u Bola prostor unutar izgrađenog građevinskog područja naselja namjene T1/T2. Namijenjena je za rekonstrukciju funkcionalne cijeline postojećih hotela i turističkog naselja s pratećim sadržajima, te izgradnju novog hotela i pratećih sadržaja.

Kapacitet cijelog kompleksa hotela u Bolu trenutno je 1.599 kreveta u 726 smještajnih jedinica. Od toga je svega 612 kreveta kategorije 4*, dok su ostali kapaciteti kategorije 3*. S novim projektom naš kapacitet u Bolu će biti 2.143 kreveta (1.046 soba)i svi će oni  biti kategorije 4* i 5*.

Radi usporedbe,  potrebno je napomenuti da je 1989.-e u Bolu kapacitet u hotelskom smještaju i odmaralištima  bio 3.080 kreveta, a danas bolski hoteli raspolažu sa 2.348 kreveta.

Osnovni cilj ove prostorne intervencije je revitaliziranje kompletne zone u ugostiteljsko- turističkom smislu te podizanje standarda ponude i usluge na najviši nivo te ona predstavlja izniman potencijal za daljnji razvoj  Bola te posljedično –  cijelog otoka Brača.

Kako bi Hotel Borak, kao okosnica novoplanirane visokostandardne turističke ponude pratio i zadovoljavao potrebe ovog  tržišta, umjesto invazivnog zadiranja u njegovu postojeću konstrukciju, odlučili smo se na izgradnju novog objekta iste namjene.

Ta se nova građevina  glavninom svog volumena smješta se na poziciju današnje zgrade hotela Borak i nema nikakvog utjecaja na okoliš.

Novi hotel koncipiran je kao hotel visoke kategorije (5*) s ponudom usmjerenom na obiteljski turizam. U skladu s tim, nova zgrada zamišljena je kao funkcionalna cjelina s najraznovrsnijim sadržajima (ugostiteljskim, zabavnim, rekreacijskim i uslužnim).

Zgrada je poluukopana, kaskadnog volumena i katnosti Po+Su+Pr+4, te je funkcionalno podijeljena u nekoliko zona. Najviša točka sadašnjeg hotela Borak bit će ujedno i najviša kota novog hotela.

 

FUNKCIONALNI OPIS, OBLIKOVANJE I UREĐENJE OKOLIŠA

Funkcionalni opis

456 smještajnih jedinica podijeljeno je na nekoliko tipova soba i apartmana projektiranih u skladu s projektnim zadatkom investitora, Pravilnikom o razvrstavanju, kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekata iz skupine hoteli (NN 56/16), te ostalim važećim pravilnicima i zakonima.

Veći dio smještajnih jedinica orijentiran je prema jugu, s pogledom na more. Sobe na završecima volumena koji se protežu u smjeru sjever- jug najveće su i najkvalitetnije sobe s velikim terasama i zelenim krovovima, dok sobe na najnižoj etaži zapadnog i srednjeg volumena imaju vlastiti bazen ispred sobe, tzv. swim- up.

Uz smještajne jedinice za goste, predviđeno je još 16 smještajnih jedinica za osoblje koje se nalaze na sjevernoj strani hotela.

Zapadna zona projektirana je kao mirni dio hotela, s wellnessom na najniže dvije etaže. Taj je koncept dopunjen vanjskim prostorom ispred wellnessa gdje je planiran vanjski bazen za odrasle, te swim-upovi soba na najnižim etažama.

Prva zona pratećih prostorija organizirana je između smještajnih krila, a počinje s ulaznom etažom te se terasasto spušta kroz tri etaže

Druga zona pratećih prostora smještena je između središnjeg i istočnog dijela smještajnih jedinica. Počinje lobbyjem hotela na ulaznoj etaži, nastavlja se na etažu niže gdje je prostor bara i završava restoranima na najnižoj etaži.

Osim lobbyja, bara, buffet restorana, a la carte restorana i wellnessa, u hotelu se nalaze još dodatni sadržaji za djecu te još jedan restoran u sjeveroistočnom dijelu zgrade. Svi prateći sadržaji dimenzionirani su prema planiranom smještajnom kapacitetu, a njihova raznovrsnost i visoka kategorija ugostiteljsko- turističke usluge usklađena je s Pravilnikom o razvrstavanju, kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekata iz skupine hoteli (NN 56/16) i ostalim važećim pravilnicima.

 

Oblikovanje

U želji da se novi volumen hotela, koji svojim gabaritima i kapacitetima nadilazi postojeći hotel Borak, što kvalitenije i prirodnije ukopi u okoliš i geometriju terena, a pritom se iz javnih prostora i smještajnih jedinica ostvari pogled prema moru, zgrada je oblikovno tlocrtno razvedena, te dodatno kaskadno oblikovana, spuštajući se od sjevera prema jugu.

Tlocrtno je razvučena između planirane kolno-pješačke površine na istoku, te granice parcele prema hotelu Elaphusa na zapadu. Ta je os osobito izražena na prednjem pročelju, dok se na jugu gubi jačim izbacivanjem triju terasastih volumena u smjeru sjever- jug, te nešto slabijim kaskadnim izbacivanjem pratećih sadržaja.

Sa sjeverne strane doživljavaju se samo najviše četiri etaže, smještene iznad podne kote glavnog ulaza i kolnog pristupa, čime se vizualno smanjuje visina građevine te se ona prilagođava okolnom mjerilu.

 

Gornja kota građevine prati visinu postojećeg hotela Borak.

Uvučeno dvoetažno prizemlje s ostakljenim plohama pročelja javnih prostora ulazne etaže odaje dojam lebdenja i odvajanja od ostatka građevine, a kroz staklenu stijenu se pruža pogled kroz hotelski lobby prema moru.

Južnom stranom zgrade dominiraju tri volumena sa smještajnim jedinicama koje se kaskadno spuštaju u blagom nagibu. Njihove terase su dodatno tlocrtno zakošene kako bi se razrahlila geometrija i smanjila prostorna dominacija. Na terasama se nalaze vrtovi čime se one stapaju s krajolikom.

Prilikom odabira materijala vodila se osobita briga da se odaberu oni koji pozitivno utječu na toplinska svojstva građevine i zaštitu od buke te je sagledan ukupan benefit za građevinu, investitora i  gosta. Kroz ovakav pristup, teži se zadovoljavanju što viših standarda održivosti građevine i racionalne uporabe energije, uzimajući u obzir sve ekonomske pokazatelje.

 

Uređenje okoliša

Prostor unutar obuhvata zone, u smislu organizacije i međusobnog dijeljenja pratećih sportsko-rekreacijskih sadržaja, kretanja pješaka i uređenja okoliša, sagledava se kao jedinstvena prostorno-funkcionalna cjelina.

Bez obzira na različit karakter buduće turističke ponude unutar pojedinih zona, uređenje okoliša mora imati naglašen lokalni autohtoni karakter. Na temelju snimka postojeće vegetacije i detaljne analize zatečenog stanja, na dijelovima obuhvata gdje građevine podliježu rekonstrukciji odlučeno je očuvati kvalitetnu postojeću vegetaciju, te sanirati nekultiviranu vegetaciju zapuštenu tijekom vremena koja je neplanski rasla.

Na dijelu obuhvata gdje se uklanja stari hotel Borak i planira nova gradnja, dio zelenila morat će se ukloniti. Visokokvalitetne zone zelenila na južnom dijelu parcele prema javnoj šetnici planiraju se sačuvati pažljivim konzerviranjem tijekom gradnje, a dio postojeće vegetacije na ostatku parcele – planskim i stručnim presađivanjem iskoristit će se u novom rješenju.

Očuvanjem južne zone visoke mediteranske vegetacije ostvaruje se skladan prostorni odnos unutar mikrocjeline cijele turističke zone, kontinuirani zeleni pojas uz šetnicu, te čuva slika s mora na dužobalni potez od zone zaštićenog predjela plaže Zlatni rat do naselja Bol.

Novim rješenjem hortikulture sve slobodne površine planiraju se oplemeniti visokokvalitetnim zelenilom lokalnog karaktera i klime. Zelene površine tako će zauzimati više od 40% ukupne površine zone. Dodatno, arhitektonskim rješenjem oblikovanja pojedinih krovova u obliku „zelenih krovova“ dodatno se doprinosi povećanju prirodne vegetacije i stvaranju lokalnog ambijenta.

Pored zelenih površina, okoliš hotelskog kompleksa isprepleten je postojećim i novim pješačkim stazama koje vode do same obale, te kolno-pješačkim površinama za pristup svim građevinama unutar obuhvata.

Uz istočnu granicu kompleksa planira se nova servisna prometnica kojom će se riješiti trenutno kaotična situacija u tom dijelu, a u nastavku koje je predviđen i interventni pristup do same šetnice.

Prilikom pozicioniranja nove građevine na parceli vodilo se računa da visinske kote novih terasa u okolišu prate postojeći teren (terase postojećeg hotela Borak). Dodatni doprinos novog rješenja su prirodne terase sa zelenilom između kote javne šetnice i terasa hotela kako bi prijelaz između šetnice i okoliša neposredno uz novu zgradu bio postepen i blag te što bolje uklopio u okolni krajobraz. Time su se smanjile visine potpornih zidova kojima se rješavaju razlike u visinama i niveliranju terena. Oblikovanjem potpornih zidova prema postojećem terenu  i  odabirom materijala naglašava se lokalni,autohtoni  duh.

Kretanje invalidnih osoba i osoba smanjene pokretljivosti se odvija uz minimalne arhitektonske barijere, teim  je omogućen nesmetan pristup svim terasama.

 

OPSKRBA VODOM –  IZVEDBA SUSTAVA DESALINIZACIJE, SAMOODRŽIVOST OBJEKTA

Za potrebe kompleksa Bluesun kao i novog hotela u sklopu kompleksa, predviđa se izvedba sustava desalinizacije za sve postojeće i buduće potrošače pitke sanitarne vode. Procesom desalinizacije osigurat će se sigurna opskrba objekta pitkom sanitarnom vodom čime će se znatno poboljšati dosadašnja vodoopskrba naselja Bol kao i ostalih potrošača na postojećem magistralnom cijevovodu.

Crpljenje morske vode će se koristiti i za toplinske pumpe potrebne za grijanje i hlađenje građevine što predstavlja napredno zeleno ugljiko-prijateljsko rješenje.

Otpadne vodeiz  procesa desalinizacije sa većom zasićenošću soli skupljaju se u posebnoj akumulaciji gdje se miješaju s tretiranom vodom sustava grijanja i hlađenja. U tom se stanju,  neznatno povećana saliniteta, s obzirom da je dotok od rashladne vode 85% veći od dotoka vode od desalinizacije, puštaju u drenažne blokove u sklopu kompleksa.

Višak vode od ispiranja filtera i površinskih oborinskih voda će se filtrirati i koristiti kao tzv. „tehnološka voda“, i koristit će se za navodnjavanje.

Odvodnja oborinske vode odspojit će se od javne kanalizacijske mreže kako bi istu rasteretila.

Odvodit će se putem upojnih drenažnih blokova koji su danas ekološki najprihvatljiviji način kvalitetnog kontroliranog zbrinjavanja iste. Fekalna kanalizacija upuštat će se u sustav javne kanalizacije u kontroliranim količinama preko specijalne retencije.

Dakle, osim što se i u pogledu svih sustava povezanih sa vodom minimalno koristi postojeća i planirana infrastruktura Bola, ovim se mjerama ona dodatno rasterećuje u odnosu na trenutno stanje postojećih potrošača u samoj zoni. Možemo sa sigurnošću tvrditi da projekt budućeg hotela predstavlja najzeleniji hotel u široj regiji.

Električna energija dodatno će se proizvoditi putem fotonaponskih folija na ravnom krovu zgrade, i time, u ljetnim mjesecima omogućiti samoodrživost, što pozitivno utječe na uštedu energije na razini naselja i cijelog otoka.

U sklopu projekta je izgradnja nove trafostanice i agregata  koji će imati kapacitet spremnika da osigura autonomiju kompletnog objekta za 12 sati.

U novi hotel implementirat će se sustav pametnih soba i generalno podići stupanj energetske učinkovitosti objekta.

 

ZAKLJUČNO

Novi hotel bit će prvi TUI Magic Life hotel u Hrvatskoj.

TUI Grupa vodeća je svjetska kompanija u području turizma koja pruža usluge za 30 milijuna kupaca, a zapošljava 77 tisuća ljudi u 130 zemalja. Ključne su odrednice korporativne kulture TUI Grupe globalna odgovornost prema ekonomiji, okolišu i društvu, što se odražava i kroz dugogodišnju strategiju održivog turizma.

Bluesun hoteli se prilagođavaju zahtjevima tržišta i sukladno tome, u novom hotelu planiraju se nuditi sve vrste usluga. Iskustvo iz naših ostalih hotela, u kojima imamo sličan koncept kazuje nam da su različite vrste usluge zastupljene ovisno o tržištu i sezoni dolaska gostiju na sljedeći način: očekuje se do 40% gostiju koji će koristiti usluge polupanisiona, 30% koristit će uslugu noćenja i doručka,  a 30% all inclusive uslugu.

Tradicionalno, najvjerniji  i najbrojniji gosti ove destinacije i dalje se očekuu s njemačkog tržišta. Ciljane skupine su klijenti visoke platežne moći, koji putuju više puta godišnje i troše prosječno 2-3 puta više u destinaciji od gostiju koji su trenutno klijenti naših hotela.

Plaža ispred hotelskog naselja nije predmet ovog projekta, niti se izgradnjom novog hotela   prejudicira budući izgled plaže ili njeno uređenje u budućnosti.

Projekt novog hotela obuhvaća izgradnju 5 grijanih zatvorenih i otvorenih bazena ukupne vodene površine 2000 m2 što će rezultirati rasterećenjem plaže u tom smislu.

 

VRIJEDNOST INVESTICIJE I DOBROBIT ZA LOKALNU ZAJEDNICU

Ukupna vrijednost ove investicije je cca. 55 mil. EUR. Uvjereni smo da će ona polučiti višestruke koristi za lokalnu zajednicu. Općina Bol njome, samo od komunalne naknade ostvaruje financijsku korist od 14 mil.kuna.

Planira se zapošljavanje još 200 ljudi što će sasvim sigurno potaknuti gospodarski razvoj Bola i  pozicionirati ga u vodeću jadransku odmorišnu destinaciju visoke kategorije.

Jedan od strateških ciljeva ovog projekta je produljenje turističke sezone za više od 40 dana u odnosu na sadašnje stanje.

Ovaj projekt je važan i sa aspekta Zračne luke Brač jer predstavlja jedan od  temelja za produženje piste što će, kao rezultat imati letove iz svih važnijih europskih emitivnih tržišta direktno za Brač, čime se otvaraju neslućene mogućnosti za daljni razvoj otoka i dobrobit svih njegovih stanovnika.

* Stavovi izneseni u kolumnama, vašim vijestima i komentarima osobni su stavovi autora i ne izražavaju nužno stav redakcije portala BOLinfo.hr